Dostęp do drogi publicznej dla działki bez dojazdu – jak ustanowić służebność?

W jaki sposób możemy ustanowić dostęp do drogi publicznej dla działki bez dojazdu wchodzącej w skład naszego gospodarstwa rolnego?

Artykuł 145 Kodeksu Cywilnego pozwala na ustanowienie służebności drogi koniecznej w przypadku, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do budynków gospodarskich należących do niej. Służebność ta umożliwia przechodzenie, przejazd lub przepędzanie bydła przez obcą nieruchomość. Istotą służebności drogi koniecznej jest możliwość jej ustanowienia nawet bez zgody właściciela obciążanej nieruchomości. Jednak w każdym przypadku takie ustanowienie wymaga zapłaty wynagrodzenia.

Czym jest droga publiczna i jak ustanowić służebność? 

Droga publiczna według polskiego prawa jest to trakt lub ulica przeznaczona do użytku publicznego, dostępna dla wszystkich użytkowników. Jest to droga, która jest utrzymywana i administrowana przez odpowiednie organy publiczne, takie jak samorząd lokalny lub państwowe służby drogowe. 

Pojęcie "droga publiczna" odnosi się także do jednego z typów dróg wymienionych w ustawie z 21 marca 1985 roku dotyczącej dróg publicznych, takich jak: droga krajowa, wojewódzka, powiatowa lub gminna. Służebność drogi koniecznej ma na celu zapewnienie dostępu do jednej z dróg zaliczanych do kategorii dróg publicznych, co oznacza, że powinna prowadzić do drogi o takim właśnie charakterze.

Przy ustalaniu tej służebności należy przede wszystkim brać pod uwagę potrzeby nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej. Kolejno, ustanowienie drogi koniecznej powinno odbywać się z minimalnym obciążeniem dla gruntów, przez które ta droga ma prowadzić. 

Jeśli jednak konieczność ustanowienia służebności drogi koniecznej wynika ze sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, to zasadniczo powinna ona przebiegać przez te grunty, które były przedmiotem tej czynności. W każdym przypadku jednak przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Jak zapewnić bezpieczny dostęp do drogi publicznej?

Dostęp do nieruchomości nie oznacza jedynie ułatwienia korzystania z niej, lecz odnosi się do niezbędnego dostępu nieruchomości do drogi publicznej. Służebność drogi koniecznej może zostać ustanowiona tylko wtedy, gdy zapewnia ona faktyczną i bezpieczną możliwość swobodnego poruszania się z nieruchomości do tej drogi. Wyjazd z nieruchomości jest nieodpowiedni, jeśli powoduje zagrożenie w ruchu drogowym. Odpowiedni dostęp do drogi publicznej umożliwia właścicielowi pełne korzystanie z całej nieruchomości, zgodnie z jej przeznaczeniem, włączając w to dostęp do budynków gospodarskich, które są częścią tej nieruchomości, umożliwiając efektywne wykorzystanie jej zasobów. 

Oceniając, czy istniejący dostęp do budynków gospodarskich jest odpowiedni, należy wziąć pod uwagę wszystkie okoliczności konkretnej sytuacji. Należy rozważyć, czy zapewniony prawnie dostęp gwarantuje niezbędną łączność nieruchomości z budynkami gospodarskimi, umożliwiając normalne ekonomiczne użytkowanie nieruchomości. W dzisiejszych warunkach technicznych i gospodarczych jest jasne, że do wykonywania prac polowych wymagane jest specjalistyczne wyposażenie, takie jak kombajn, który potrzebuje odpowiednio szerokiej drogi do bezproblemowego dojazdu do pola uprawnego. Dlatego uzasadnione jest żądanie ustanowienia drogi koniecznej o takiej szerokości, która umożliwia przejazd tego typu pojazdom.

Jak ustanowić służebność drogi koniecznej? 

Ustanowienie służebności drogi koniecznej powinno nastąpić poprzez zawarcie umowy, która jest potwierdzona notarialnym oświadczeniem właściciela obciążanej nieruchomości. Strony mają swobodę ustalania warunków korzystania ze służebności, w tym ewentualnego wynagrodzenia. Wpis w księdze dotyczy zarówno nieruchomości władającej, jak i nieruchomości obciążonej. Jeśli właściciel nieruchomości, która ma być obciążona służebnością, nie zgadza się na jej ustanowienie, można to zrealizować za pomocą decyzji sądowej. 

Sąd właściwy do rozpatrzenia sprawy ustala się na podstawie położenia nieruchomości. Rozpoznawaniem spraw dotyczących ustanowienia służebności drogi koniecznej zajmują się sądy rejonowe. Wniosek o ustanowienie drogi koniecznej musi zawierać informacje dotyczące właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które droga mogłaby prowadzić, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Przed wydaniem postanowienia o ustanowieniu drogi koniecznej sąd zazwyczaj przeprowadza oględziny nieruchomości i uzyskuje opinię biegłego.